100m²의 대지에 건축할 수 있는 규모는 과연 얼마일까?
건축주로서야 100m²의 대지에 100m²의 건축물을 앉히는 것이 희망사항이겠지만 현실은 그렇지 못하다. 현행법에서 제한을 하고 있기 때문이다.
우리 나라 헌법에서 국민의 재산권을 인정하되 공공의 이익을 반하지 아니하는 범위안에서만 인정하도록 하고 있다. 도시란 어느 한 개인보다도 공공의 이익이 우선되어야 한다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 국토를 도시지역과 준도시지역 등으로 구분하고 다시 도시지역에서는 균형발전을 도모하기 위해 지역․지구를 도시계획으로 세분해서 지정하고, 그 지정 목적에 맞도록 용도나 규모 등의 제한규정을 두고 있다.
건폐율, 용적률, 가로구역별 최고 높이 제한 등의 규정들이 있다.
건폐율이란 지상층 중 가장 넓은 층의 바닥면적을 대지면적으로 나눈 값에 100을 곱한 수치로 나타낸다.
이를 식으로 세우면 다음과 같다.
건폐율 = (지상층 중 가장 넓은 대지면적/대지면적) ×100
가령 100m²의 대지에 1층이 60m², 2~3층이 50m², 4~5층이 30m²인 건축물을 건축하고자 할 때 건폐율은 지상층 중 가장 넓은 1층의 면적을 기준으로 (60m²/100m²)×100 = 60%가 된다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 [일부개정 2007.1.26 법률 제8283호], 시행일 2007.7.27
제78조 (용도지역안에서의 용적률)
① |
제36조의 규정에 의하여 지정된 용도지역안에서 용적률의 최대한도는 관할구역의 면적 및 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여 다음 각호의 범위안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정한다.
| ||||||||
② |
제36조제2항의 규정에 의하여 세분된 용도지역안에서의 용적률에 관한 기준은 제1항 각호의 범위안에서 대통령령으로 따로 정한다. | ||||||||
③ |
제77조제3항제2호 내지 제5호에 해당하는 지역안에서의 용적률에 대한 기준은 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 200퍼센트 이하의 범위안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 따로 정한다. | ||||||||
④ |
건축물의 주위에 공원·광장·도로·하천 등의 공지가 있거나 이를 설치하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 용적률을 따로 정할 수 있다. | ||||||||
⑤ |
제1항 및 제4항의 규정에도 불구하고 제36조의 규정에 의한 도시지역(녹지지역에 한한다), 관리지역에서는 창고 등 대통령령이 정하는 용도의 건축물 또는 시설물은 특별시·광역시·시 또는 군의 조례가 정하는 높이로 규모 등을 제한할 수 있다. (신설 2005.12.7) | ||||||||
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 [일부개정 2006.8.17 대통령령 제19647호]
제84조 (용도지역안에서의 용적률)
① |
법 제77조제1항 및 제2항의 규정에 의한 건폐율은 다음 각호의 범위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다. 1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이하 2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이하 3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하 4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하 5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하 6. 준주거지역 : 70퍼센트 이하 7. 중심상업지역 : 90퍼센트 이하 8. 일반상업지역 : 80퍼센트 이하 9. 근린상업지역 : 70퍼센트 이하 10. 유통상업지역 : 80퍼센트 이하 11. 전용공업지역 : 70퍼센트 이하 12. 일반공업지역 : 70퍼센트이하 13. 준공업지역 : 70퍼센트 이하 14. 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하 15. 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하 16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하 17. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하 18. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하 19. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하 20. 농림지역 : 20퍼센트 이하 21. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하 |
② |
제1항의 규정에 의하여 도시계획조례로 용도지역별 건폐율을 정함에 있어서 필요한 경우에는 당해 지방자치단체의 관할구역을 세분하여 건폐율을 달리 정할 수 있다. |
③ |
법 제77조제3항의 규정에 의하여 다음 각호의 지역안에서의 건폐율은 각호에서 정한 범위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다. (개정 2005.9.8) 1. 취락지구 : 60퍼센트 이하(집단취락지구에 대하여는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법령이 정하는 바에 의한다) 2. 도시지역외의 지역에 지정된 개발진흥지구 : 40퍼센트 이하 3. 수산자원보호구역 : 40퍼센트 이하 4. 「자연공원법」에 의한 자연공원 및 공원보호구역 : 60퍼센트 이하 5. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제5호 다목의 규정에 의한 농공단지 : 60퍼센트 이하 6. 공업지역안에 있는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제5호 가목 및 나목의 규정에 의한 국가산업단지 및 지방산업단지 : 80퍼센트 이하 |
④ |
특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 법 제77조제4항제1호의 규정에 의하여 도시지역에서 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 낮추어야 할 필요가 있다고 인정하여 당해 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정한 구역안에서의 건축물의 경우에는 그 건폐율은 그 구역에 적용할 건폐율의 최대한도의 40퍼센트 이상의 범위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다 |
⑤ |
법 제77조제4항제2호의 규정에 의하여 준주거지역·일반상업지역·근린상업지역의 방화지구안의 건축물로서 다음 각호의 1에 해당하는 건축물의 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 그 건폐율은 80퍼센트 이상 90퍼센트 이하의 범위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다. 1. 당해 건축물의 주요구조부가 내화구조인 것 2. 당해 건축물의 대지가 가로의 모퉁이에 있는 대지로서 다음 각목의 1에 해당하는 것 가. 서로 교차하는 2개의 도로에 접한 대지로서 그 도로너비의 합계가 15미터 이상이고, 도로에 접한 대지의 내각이 120도 이하이며, 그 대지둘레길이의 3분의 1 이상이 도로에 접한 대지 나. 서로 교차하지 아니하는 2개의 도로에 접한 대지로서 그 도로너비가 각각 8미터 이상이고, 그 도로경계선 상호간의 간격이 35미터 이하이며, 그 대지둘레길이의 3분의 1 이상이 도로에 접한 대지 |
⑥ |
법 제77조제4항제3호의 규정에 의하여 보전관리지역·생산관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역안에서 「농지법」 제34조의 규정에 의하여 건축할 수 있는 건축물의 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 그 건폐율은 60퍼센트 이하의 범위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다. (개정 2005.9.8) |
⑦ |
제1항의 규정에 불구하고 도시계획시설중 유원지 및 공원의 건폐율에 관하여는 건설교통부령으로 따로 정할 수 있다. |
서울특별시 도시계획 조례 2006.11.20 조례 제4449호 (개정)
제54조 (용도지역안에서의 건폐율)
① |
법 제77조 및 영 제84조제1항의 규정에 의하여 용도지역별 건폐율은 다음 각호의 비율 이하로 한다. 10. 유통상업지역:60퍼센트 |
② |
법 제77조제3항 및 영 제84조제3항의 규정에 의하여 다음 각호의 지역안에서의 건폐율은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 비율 이하로 한다. 1. 취락지구 : 60퍼센트(집단취락지구에 대해서는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령」 이 정하는 바에 의한다) 2. 「자연공원법」에 의한 자연공원 및 공원보호구역 가. 공원시설: 20퍼센트(단, 집단시설지구는 60퍼센트) 나. 공원시설이 아닌 시설: 60퍼센트 3. 공업지역안에 있는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제5호 가목 및 나목의 규정에 의한 국가산업단지 및 지방산업단지 : 60퍼센트 |
③ |
도시계획시설인 학교(유치원을 제외한다) 또는 도시계획시설이 아닌 학교(유치원을 제외한다)로서 학교 전체가 이전한 부지(이하 "학교이적지"라 한다)는 제1항의 규정에 불구하고 30퍼센트 이하로 한다. |
④ |
삭제(2006.10.04) |
⑤ |
제1항의 규정에 불구하고 퇴계로·다산로·왕산로·율곡로·사직로·의주로를 경계로 하여 그 주변지역을 포함하는 지역으로서 규칙으로 정하는 4대문안(이하 "4대문안"이라 한다)의 도시환경정비구역중 도시·주거환경정비기본계획에 의하여 수복재개발방식으로 사업을 시행하는 상업지역안에서의 건폐율은 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 영 제84조제1항 규정의 범위안에서 도시·주거환경정비기본계획으로 정할 수 있다. (개정 2003.12.30) |
⑥ |
시장은 영 제84조제4항의 규정에 의하여 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 낮추어야 할 필요가 있는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 구역을 정하고, 그 구역에 적용할 건폐율의 최대한도의 10분의 5까지 낮출 수 있다. |
⑦ |
제1항의 규정에 불구하고 산업개발진흥지구 및 외국인투자기업에 대한 용도지역안에서의 건폐율은 영 제84조제1항 에서 규정하고 있는 건폐율의 범위안에서 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 완화할 수 있다. 다만, 제55조제11항의 규정에 의하여 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 용적률 완화를 받은 경우는 제외한다. (신설 2005.01.05) |
⑧ |
제1항의 규정에 불구하고 지구단위계획을 수립하는 준주거지역ㆍ일반상업지역 및 근린상업지역의 방화지구안의 건축물로서 영 제84조제5항 각호의 1에 해당하는 건축물의 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 건폐율을 90퍼센트 이하의 범위안에서 지구단위계획으로 따로 정할 수 있다. (신설 2006.10.04) |
⑨ |
제1항의 규정에 불구하고 시장정비사업시행구역으로 선정된 재래시장의 경우 구청장이 구도시계획위원회 및 구건축위원회 심의를 거쳐 주변의 교통ㆍ경관ㆍ미관ㆍ일조ㆍ채광 및 통풍 등에 미칠 영향이 없다고 인정하는 경우 건폐율을 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역 및 준주거지역은 70퍼센트 이하, 제3종일반주거지역은 60퍼센트 이하, 상업지역은 80퍼센트 이하의 범위안에서 적용할 수 있다. 다만, 상업지역의 경우 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 90퍼센트 이하의 범위안에서 건폐율을 완화할 수 있다. (신설 2006.10.04) |
발췌 : 윤혁경의 건축법 해설 (http://www.archilaw.org)
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