단지개발 사업 전망 '황금알일까 오리알일까'

단지개발 사업 전망 '황금알일까 오리알일까'

 

전원형 주택단지 분양 광고가 일간지에 연일 게재되고 있다. 토지소유주와 분양전문회사가 전원형 주택단지 분양광고를 만들어 필지를 분양하는 형태로 진행되는 사례가 점차 늘고 있다. 지금까지는 아파트 시세 차익 때문에 단독형태의 주거에 대해 큰 관심을 보이지 않은 소비자들이 시세차익의 꿈을 접고 평생 거주할 주거공간을 찾아 움직이기 시작한다고 보는 게 업계의 분위기다.

 

 

교통, 입지, 토지가격 중요

 

전원형 주택단지의 성공 여부는 수도권과의 교통, 입지조건, 토지 값에 달렸다. “수도권과의 거리가 적어도 1시간 이내이고 더 이상 개발여지가 없어 주거환경이 보장되고 토지 가격이 비교적 저렴한 곳이 1순위다”라고 개발 업체 전문가는 말한다.

요즘 목조주택시공회사들도 단지개발에 나서고 있는 사례가 증가하고 있다. 이는 시공만으로는 이윤보장이 극히 어려운 현실을 반영하고 있다. 내외건장의 서문원 이사는 “이제 규모가 있는 시공회사들은 단독적인 주택만 지어 회사를 운영하기 어려워졌다. 시공으로 이윤을 남길 수 있는 환경을 점점 기대하기 어렵다. 그래서 단지개발 사업에 나서고 있다”며 “규모 있는 시공회사들은 새로운 도전에 직면해 있고 이 도전으로 새로운 수익모델을 찾기 위해 인원을 보강하고 몇몇 프로젝트들을 가동하고 있는 실정이다”고 설명했다.

 

정부 관심과 투자 더 높아진다

작년 10월 정부 농특위와 농어촌공사는 코엑스 ‘2006 전원주택페스티벌’에서 ‘은퇴자 마을 조성’사업을 통해 국민적 관심을 일부 확인했다. 정부는 이 사업에 대해 반신반의 하던 입장을 선회해 더욱 정책을 강화할 조짐이다. 그러나 ‘농촌 현실과 너무 동떨어진 개념의 사업’이나 ‘분양 이득만 판을 치는 사업’등의 비판도 일고 있다. 한마디로 시끄럽게 간다는 것이다. 하지만 개발에 관심 있는 B업체는 “정부가 은퇴자마을을 조성하는데 도로, 전기, 상하수도 등 SOC를 10억에서 20억원을 지원해 준다는 사실은 사업성공에 매우 중요한 요건임에 틀림없다”며 상당부분의 프로젝트들이 정부의 ‘은퇴자 마을 조성사업’과 연관을 맺으려 할 것임을 내외건장 서 이사는 주장했다.

 

자본, 경험 축적 미흡

 

전원단지 개발 및 분양사업은 성공한다면 확실한 수익을 보장받을 수 있지만 성공을 보장 받을 수 있는 프로젝트는 많지 않다는 게 이 분야 전문가들의 분석이어서 앞으로 상당한 시행착오가 있을 것으로 보인다. 그 주된 요인으로 아직 전원단지 분양전문회사의 영업축적도가 높지 않아 그들이 확보하고 있는 고객의 입맛에 맞지 않다는 것이고, 다른 요인으로는 단지조성과 건축 등 전반적인 마스터플랜에 대한 노하우가 선진국만큼 축적되지 못해 사업전반을 수행하는 자본력과 경험 등 역량이 미달하고 있는 데 있다.

삼성 애버랜드가 조성한 양지 푸르메마을, 드림사이트의 평내 포레스트힐 등 여러 단지들이 폭발적 분양에 이은 단시간의 건축완료를 계획했으나 단지를 완성하는데 수년의 시간이 필요했다는 점을 상기하면 그때와는 사정이 달라졌다 해도 국내의 단지개발 업무는 초기수준에서 큰 진전이 없는 것으로 봐야 한다.

파주의 헤르만 하우스나 남양주 수동계곡 단지처럼 입지조건과 교통, 분양가가 탁월한 단지는 단시간에 분양이 마무리 되는 사례도 있지만, 일간신문 단지분양광고의 장밋빛 성공 이면에는 도박성 투자 측면을 갖고 있음을 부인할 수 없다. 단지개발 전문가 L씨는 “장기적으로 단지개발이 성공하려면 필지분양을 넘어선 단지조성 마스터플랜에 따라 단지설계, 건축, 조경 등 단지조성이 완료된 후에 분양하는 완벽한 개념의 개발이 필요하다”는 것을 강조했다.

 

 

아파트문화와 차별화된 인본중심 개념 필요

 

단지 개발형 건축사업은 나무만 볼게 아니라 숲을 보고 한걸음씩 발전해야 한다. 미국이나 캐나다의 유명한 단지들은 거주자에게 다양한 서비스를 제공하고 거주민들의 의사소통을 위해 커뮤니티센터를 운영하는 등 삶의 질을 높이기 위해 집과 땅의 가치를 넘어서 사람과 사람의 대화와 어울림을 더 생각한다. 대부분의 이 업계 종사자들은 수준 높은 저밀도 주택단지가 탄생하려면 앞으로 많은 시행착오를 피하기 어렵다는 점을 강조하고 있다.
아파트 문화에서 나타난 이웃주민과의 단절이 저밀도 단지형 개발에서도 이어지지 않기를 바란다.    

   
윤형운 기자 yoon@woodkorea.co.kr