건축공무원이 풀어주는 전원주택 건축허가 실무 8

건축공무원이 풀어주는 전원주택 건축허가 실무 8 

종전에 도시계획법과 국토이용관리법이 금년부터‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’로 통합되어 적용되고 있다. 그런데 토지의 활용 여부를 결정적으로 판가름하는 이 개정법에 대한 인식이 아직까지 일반인들에게는 부족한 듯하다. 이에 현직 건축공무원의 전문적인 식견과 경험을 빌어 전원주택의 건축과정과 관련된 인허가 사항을 알기 쉽게 풀어보고자 한다. 이 기획물은 크게 건축허가, 착공, 준공편등 주제별로 나뉘어 연재된다.

Ⅰ. 건축허가편
1. 이 땅에 건축물을 지을수 있나요?
2. 개발행위허가와 농지전용허가 및 산림전용허가를 어떻게 받나요?
3. 전원주택를 지으려면 건축법만 맞으면 되나요?
4. 도시계획조례 분석을 통한 지역ㆍ지구별 건축물 용도제한 설명
5. 개발제한구역에서의 건축허가

Ⅱ. 착공편
6. 착공신고 절차 및 건설업자, 감리자 선정
7. 공사 중 건축허가사항 변경이 발생하였을 때

Ⅲ. 준공편
8. 건축물 준공 신청하기
9. 세금과 등기부등본

 

건축물 준공 신청하기

 

건축물 사용승인 절차

전원주택 건축공사를 완료(하나의 대지에 2이상의 건축물을 건축하는 경우, 동별 공사를 완료한 경우를 포함)한 후 그 건축물을 사용하려면 절차를 밟아야 한다. 건축물 사용승인, 이른바 ‘준공검사’를 신청해야 되는데 행정기관에서 사용승인서를 교부 받아야만 건축물을 사용할 수 있다.

사용승인 신청을 하기 위해서는 공사감리자(건축사)를 지정한 연면적 100㎡(25.7평)이상의 건축주가 감리자에게 감리완료보고서를 사용승인 신청서에 첨부하도록 조치해야 한다. 공사감리자를 지정하지 아니한 소규모 건축물은 담당공무원이 현장을 점검하여 합격된 건축물에 한해 사용승인서를 교부한다.

사용승인을 얻지 못하면 그 건축물을 사용할 수 없다. 하지만 허가권자가 신청서를 제출한 날로부터 7일 이내에 사용승인서를 교부하지 않았거나 임시로 사용승인을 한 경우에는 사용이 가능하다.

행정기관은 사용승인 신청서를 접수 받으면 7일 이내에 건축주에게 사용승인서를 교부하도록 건축법령에 명시되어 있다.

1. 지목변경의 확인
건축주가 사용승인을 신청하면 행정기관은 관계부서(기관)와 다음과 같은 사항을 함께 협의하게 된다. 정화조 준공검사, 지적공부 변동사항의 등록, 배수설비의 준공검사 등의 건축물 사용승인이 그것인데, 동시에 처리하므로 해당 사항이 있을 경우 구비서류를 사전에 갖추는 것이 좋다.

특히 전원주택의 경우 대부분 지목이 전, 답, 임야이므로 건축물 사용승인 신청 시 지적공부 변동사항의 등록 신청서를 같이 제출하여 지목이 ‘대지’로 변경될 수 있도록 한다.

사용승인서가 발급되면 건축물대장이 발급된다. 최근에는 건축행정정보화가 전국적으로 구축되어 사용승인서 발급과 동시에 건축물대장이 생성되며 전국 어디서나 발급받을 수 있다.

2. 동별 사용승인 및 임시 사용승인
전원주택과 관련된 동별 사용승인은 대규모 단지를 조성할 때 적용되는 경우로 그리 흔한 경우는 아니다. 하지만 임시사용승인은 사정에 따라 필요하기 때문에 알아둘 필요가 있다.

식수 등 조경에 필요한 조치를 하기에 적합하지 못한 시기에 건축공사가 완료된 건축물은 허가권자가 지정하는 시기까지 미비한 조경을 완료한다는 조건으로 임시사용을 승인할 수 있다.

안전 및 방화 등 거주 여건에 지장이 없으나, 건축허가 시 부관사항을 이행하지 못하는 등 허가권자가 인정할 수 있는 경미한 사유가 있는 건축물도 임시사용 승인 요건에 해당한다. 따라서 공사는 완료되었지만 불가피한 사유로 사용승인 신청을 못하고 있다면 허가관청에 사전에 임시사용승인 신청 여건이 되는지 문의해 보는 것이 좋다.

그러나 건축물 및 대지 일부의 안전과 지정된 도로 미비, 건축물의 내부마감 재료 등에 문제가 있거나 관련법령이 부적합할 경우는 해당 건축물의 임시사용을 승인 받지 못한다.

임시사용승인의 기간은 2년 이내로 한다. 다만, 허가권자는 대형건축물 또는 암반공사 등으로 인해 공사기간이 장기간인 건축물에 대하여는 그 기간을 연장할 수 있다.

한편 개발행위허가 준공검사 사항이 있다. 건축물의 건축 또는 공작물 설치 행위에 대하여 건축법 제18조의 규정에 의한 건축물의 사용승인을 얻은 경우에는 개발행위 준공검사를 받은 것으로 보고 있다.

개발행위 준공검사를 건축물 사용승인 신청과 동시에 처리하고 있는 지자체가 있는가 하면 별도로 처리하는 지자체도 있다. 개발행위허가 준공검사를 받으려면 일단 국토의계획및이용에관한법률시행규칙 별지 제6호 서식에 의한 개발행위 준공검사 신청서와 준공사진를 첨부하여야 한다.

특히 토지분할이 수반되거나 임야를 형질변경하는 경우에 지적법 제18조의 규정에 의하여 등록전환 신청에 따른 지적 측량성과도가 필요하기 때문에 공사과정에서 미리 준비를 하는 것이 좋다.

건축물 완공 시 관련 세금

건축물이 완공되면 취득세, 등록세를 납부해야 한다. 그리고 보유와 관련해서는 도시계획세(재산세ㆍ종합토지세에 병기하여 고지), 공동시설세(재산세에 병기하여 고지), 재산세, 종합토지세가 있다.

따라서 건물을 소유함에 따라 어떤 세금이 어떻게 부과되는지를 알고 사전에 건축계획을 세우는 현명함이 필요하다.

1. 취득세
건축물이 완공되면 사용승인필증 교부일(임시사용승인의 경우는 승인일)로부터 30일 이내에 해당 시ㆍ군ㆍ구청에 등록세를 신고 납부하여야 한다. 취득 후 30일 이내에 납부하지 않거나 부족하게 납부하면 납부하지 못한 세액의 20%가 가산되어 부과된다.

취득일부터 2년 이내에 신고납부와 등기ㆍ등록을 하지 않고 매각하는 경우에는 산출세액의 80%를 가산한 세액으로 징수하게 된다. 과세표준으로는 취득 당시의 가액으로 하고 일반재산은 취득가액의 20/1천을 부과하며, 고급주택이나 별장은 일반재산의 5배를 부과하게 된다.

2. 등록세
등록세는 재산권의 권리 취득에 관한 이동사항을 등기ㆍ등록함으로써 권리를 보존해 주는 행정행위에 대하여 과세하는 수수료적 성격의 유통세다.

등록세를 납부하지 않았거나 부족하게 납부하였을 경우, 취득세와 마찬가지로 미납부세액 또는 부족세액에 20%를 가산한 금액이 징수된다.

부동산 소유권 이전을 내용으로 계약을 체결한 자는 등기를 신청할 수 있는 때로부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 신청해야 한다. 등기 신청을 위반하면 그 부동산 소재지를 관할하는 군수ㆍ구청장이 등록세액의 30% 이하에 상당하는 금액을 과태료로 부과하게 된다.

건축물 소유에 관한 세금

1. 도시계획세
도로의 개설ㆍ유지, 상ㆍ하수도, 공원 등 도시계획사업에 필요한 비용을 충당하기 위하여 과세되는 목적세로 도시계획구역 안에 있는 토지와 건축물에 대하여 부과하고 있다. 건축물을 철거하면 건축물대장 말소신청을 해야 하는데, 부과시점인 매년 6월 1일 이전에 신청하지 않을 경우 세금이 부과된다.

2. 공동시설세
소방시설과 같은 공동시설에 필요한 비용에 충당하기 위하여 그 시설의 수혜자에게 부과되는 목적세다.

3. 재산세
재산의 보유사실에 대하여 과세하는 수익세적 성격의 보통세로 재산세 과세대장에 등재되어 있는 건축물에 부과하고 있다.

* 건물과표 산출체계
건물시가표준액 = ㎡당 기준가액×적용지수(구조ㆍ용도ㆍ위치)×잔존가치율×가감산율×면적
ㆍ아파트의 ㎡당 ‘기준가액’은 건물신축비용을 참고하여 결정
ㆍ구조별, 용도별, 위치별 지수 및 경과연수별 잔존가치율 적용
ㆍ규모 및 특수부대설비와 건물여건 등을 감안한 가감산 처리

* 결정절차
ㆍ매년 1월 1일 기준으로 시장·군수가 도지사 승인을 얻어 결정 고시
ㆍ행정자치부장관은 국세청장과 협의하여 ‘건물시가표준액조정기준’을 시ㆍ도지사에게 권고할 수 있다.

 

 

이글을 쓴 신재욱 씨는 건축사로 전남대학교 대학원 건축공학과를 졸업하였다. 1994년 4월부터 광주광역시 북구청 건축과에서 건축허가 및 주택건설사업승인 업무를 맡아 오고 있다.
논문으로 ‘건축진정 민원의 제도개선 방안에 관한 연구(2001)’, ‘집단민원 해소를 위한 제도개선 방안 연구(2002)’ 등이 있고 실용서인 ‘건축공무원이 만든 건축허가 실무편람(2002)’을 편찬하기도 하였다. , 011-648-0425
출처 : http://www.blc21.com