건축공무원이 풀어주는 전원주택 건축허가 실무 7

건축공무원이 풀어주는 전원주택 건축허가 실무 7 

종전에 도시계획법과 국토이용관리법이 금년부터‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’로 통합되어 적용되고 있다. 그런데 토지의 활용 여부를 결정적으로 판가름하는 이 개정법에 대한 인식이 아직까지 일반인들에게는 부족한 듯하다. 이에 현직 건축공무원의 전문적인 식견과 경험을 빌어 전원주택의 건축과정과 관련된 인허가 사항을 알기 쉽게 풀어보고자 한다. 이 기획물은 크게 건축허가, 착공, 준공편등 주제별로 나뉘어 연재된다.

Ⅰ. 건축허가편
1. 이 땅에 건축물을 지을수 있나요?
2. 개발행위허가와 농지전용허가 및 산림전용허가를 어떻게 받나요?
3. 전원주택를 지으려면 건축법만 맞으면 되나요?
4. 도시계획조례 분석을 통한 지역ㆍ지구별 건축물 용도제한 설명
5. 개발제한구역에서의 건축허가

Ⅱ. 착공편
6. 착공신고 절차 및 건설업자, 감리자 선정
7. 공사 중 건축허가사항 변경이 발생하였을 때

Ⅲ. 준공편
8. 건축물 준공 신청하기
9. 세금과 등기부등본

 

공사 중 건축허가사항 변경이 발생하였을 때

 

건축허가를 받은 설계도서에 따라 건축물을 시공하더라도 그 과정에서는 예상하지 못한 상황이 발생할 수 있다. 연약지반이나 건축 연면적의 증감, 지적등록 전환으로 인한 토지 면적의 변화 등으로 인해 관공서에서 허가 받은 내용과 다소 상이하게 공사가 진행되는 것이 그러한 예이다. 과연 이처럼 허가 사항이 변경될 때 어떻게 대처해야 하는지 알아보기로 하자.

개발행위허가 사항의 변경

개발행위허가를 받고 변경해야 할 사항이 발생하면 변경허가를 받아 시공해야 한다. 그러나 다음 경우에는 변경허가를 받지 않아도 되지만, 변경사실을 지체 없이 허가권자에게 통지하여야 한다.(국토의계획및이용에관한법률 제56조제2항, 동시행령 제52조)

* 사업기간이 단축되는 경우

* 사업면적을 5%범위 안에서 축소하는 경우

* 관계법령의 개정 또는 도시관리계획의 변경에 따라 허가받은 사항을 불가피하게 변경하는 경우

* 자치단체마다 다소 상이하지만 서울특별시 도시계획조례에 의하면 아래의 경우 개발행위허가를 취소하거나 연장할 수 있다.

① 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 공사를 착수하지 아니하는 때는 건축허가를 취소할 수 있다. 그러나 허가받은 자가 정당한 이유를 들어 기간연장을 요청하는 때에는 1회에 한하여 1년 이내 기간에서 그 기간을 연장할 수 있다.

② 허가를 받은 자가 공사를 중단한 후 1년 이상 정당한 사유 없이 공사를 재개하지 아니한 때

③ 허가를 받은 자가 정당한 사유 없이 허가조건을 이행하지 아니한 때

건축물의 허가사항 변경

기초 구조, 건축물 구조, 건축물 위치, 내부 평면, 건축 연면적 등 다양한 요인에 의해 건축 허가사항은 변경될 수 있다. 구체적으로 건축법 제10조(허가 신고사항의 변경) 제1항 단서에는 ‘경미한 사항’에 대해 규정하고 있다. 경미한 사항에 해당될 경우에는 건축물 사용승인 신청시 일괄 신청이 가능하지만, 이에 해당되지 않을 경우에는 반드시 공사 전에 건축허가 변경을 신청해야 한다.

기초의 공법, 철근배근의 변경 등은 변경허가 절차 없이 시공이 가능하지만 사용승인 신청서 제출도서에 표시를 해야 한다. 한편 건축허가를 받은 건축공사 도중 면적 또는 위치 등이 변경되지 않더라도 그 전체 구조를 변경하는 것은 개축에 해당된다. 따라서 이를 변경하고자 하는 경우에는 사전에 건축법 제10조 규정에 의하여 그 규모에 따른 변경허가를 받아야 한다.

건축주와 시공자 변경

건축허가를 받은 후 건축주, 시공자, 감리자를 변경하는 경우가 있다. 특히 건축주 명의변경은 소유권이 바뀌는 것이므로 변경 전 건축주의 명의변경 동의서뿐만 아니라 토지 소유권을 확보하지 않을 경우, 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 첨부해야 한다. 지상권자가 있다면 지상권자 사용승낙서도 필요하다.

그리고 변경 전 건축주로부터 명의변경 동의서를 첨부해야 하는데, 이때 인감증명서가 구비되어야 한다.(건축법시행규칙 제11조)

건축법 제8조 및 제9조의 규정에 의해 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음에 해당되는 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병 후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 건축관계자 변경신고서를 허가권자에게 제출해야 한다.

* 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수한 경우

* 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우

* 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우

건축주는 공사시공자 또는 공사감리자를 변경한 때에는 그 변경한 날부터 7일 이내에 건축 관계자 변경신고서를 구비하여 허가권자에게 제출해야 한다.

구비서류
ㆍ건축주 변경인 경우 구(舊)건축주의 명의변경동의서(인감증명서 첨부)
ㆍ토지 소유권 확보 또는 토지 소유자로부터의 토지 사용승낙서와 토지 등기부등본
ㆍ지상권이 설정된 경우 지상권자 동의서 첨부

유의점
ㆍ다세대주택의 경우에는 토지사용승낙서로 건축주 명의변경이 되지 않는다.
ㆍ위반사항을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 보고한 공사 감리자에 대하여 공사감리자의 지정을 취소하거나 불이익을 주어서는 아니 되며, 이를 위반하면 2년 이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처한다.(건축법 제79조제2호)

※ 경매절차 중 명의변경 가능여부

Q 건축허가를 받아 건축 중인 대지가 A라는 건축주의 부도로 인하여 경매절차 중에 있는 경우 A건축주의 명의변경동의서를 첨부하여 A건축주를 포함한 타인에게 건축주 명의변경이 가능한 것인지 여부

A 경매가 진행 중인 건축물이나 토지의 경우에는 경매낙찰로 인하여 소유권 등의 변경이 수반되는 사항이므로 경매진행 중인 상태에서는 사인간의 재산상 분쟁 등의 발생을 초래할 수 있는 점을 감안해야 한다. 따라서 경매낙찰 이후에 경락받은 내용을 근거로 명의변경 가능 여부를 판단하여야 한다.

※ 법원 확정판결문에 의한 명의변경 여부

Q A와 B 사이에 건축주 명의를 변경하라는 법원의 확정판결문을 제출할 경우 이를 ‘권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류’로 보아 명의변경이 가능한지 여부

A 권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류로 볼 수 있는지 여부는 민법 등의 관계법령에 따라야 할 사항이다. 그 경우가 건축주 명의변경을 이행하도록 확정 판결된 경우에는 그 확정 판결의 내용에 따라 건축주 명의를 변경할 수 있다.

시공자, 설계자를 변경하고자 할 경우

* 건축허가를 받은 건축물의 공사 중, 전 시공자의 변경은 건축법시행규칙 제19조 제2항 및 별지 제23호 서식에 의하도록 하고 있을 뿐, 건축법상 전 시공자의 동의 또는 포기각서 등을 제출하도록 규정하고 있지 않다. 이 경우 변경되는 시공자는 건설산업기본법령에 적합한 시공자여야 하며 건축주와 공사시공자는 민법 등 관계법령에 의한 계약관계이다.

* 건축허가를 받은 건축물의 공사 중, 설계자의 변경 시 건축법상 전 설계자의 동의 또는 포기각서 등을 제출하도록 규정하고 있지 않다. 다만, 변경되는 설계자는 건축사법에 적합한 건축사이어야 하며, 이 경우 건축주와 설계자는 계약관계에 있는 것으로 민법ㆍ저작권법 등 관계법령에 의하여야 한다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 연접(連接)개발 규제

* 연접개발은 여러 개 필지로 나뉜 인접 토지를 계속적으로 개발해 사업 부지를 넓히는 것이다. 개발이익환수에관한법률 등에 따르면 개발을 끝낸 뒤 5년 안에 필지가 붙었거나 인근에 있는 땅을 같은 내용으로 개발하면 연접개발로 간주된다.

* 국토의계획및이용에관한법률(이하 국토법)에 따르면 전원주택단지 등의 경우 사업 주체가 다르더라도 개발하려는 면적이 기존 개발면적과 합해 녹지지역은 1만㎡ 이상, 관리지역ㆍ농림지역은 3만㎡ 이상이면 지구단위계획 등의 도시계획절차를 밟아야 한다.

그러나 이미 개발된 지역과 함께 도시계획절차를 밟기란 사실상 불가능하고, 이를 피하려면 토지 진입도로가 폭 8m 이상이면서 주간선도로 또는 일반국도ㆍ지방도로 등에 직접 연결하는 등 까다로운 조건을 지켜야 한다.

* 용인시와 이천시는 이미 전원주택이 많이 들어서 연접개발 규제 대상 땅이 다른 곳보다 많은 편이다. 때문에 새로 전원주택단지 등을 개발하기 위해서는 추가로 비용이 많이 들고 땅 매입도 어렵다. 그래서 용인시에서는 형질변경을 하고 연접 적용을 받은 건축주가 사업을 중단한 경우도 있다.

반면 녹지지역보다 상대적으로 규제가 덜한 관리지역이나 농림지역이 많은 경기도 남양주, 김포, 강원도 평창 등은 용인이나 이천보다는 개발이 쉬운 편이다. 남양주의 예를 보면 규정에 따라 연접 적용을 하고 있으나, 관리지역에서 기존 개발 면적이 3만㎡를 넘는 경우가 많지 않아 허가가 잘 나는 편이다.(☞ 필자의 생각으로는 연접개발 규제에 대한 구체적인 기준의 마련 없이 규제가 진행되고 있어 조만간 보다 상세한 규제기준안 나올 것으로 예상된다.)


이글을 쓴 신재욱 씨는 건축사로 전남대학교 대학원 건축공학과를 졸업하였다. 1994년 4월부터 광주광역시 북구청 건축과에서 건축허가 및 주택건설사업승인 업무를 맡아 오고 있다.
논문으로 ‘건축진정 민원의 제도개선 방안에 관한 연구(2001)’, ‘집단민원 해소를 위한 제도개선 방안 연구(2002)’ 등이 있고 실용서인 ‘건축공무원이 만든 건축허가 실무편람(2002)’을 편찬하기도 하였다. , 011-648-0425
출처 : http://www.blc21.com