경매에 대한 오해와 진실

경매에 대한 오해와 진실

 

[강은현]
법무법인 산하 경매사업실장
매일경제 경매 전문강사

 

 

첫째, 경매의 제1전제는 시세 차익인가 아니면 낙찰받기인가?

누가 뭐라 해도 경매의 제1전제는 시세보다 싸게 사기다.
그런데 경매 시장을 들여다보면 종종 헷갈리는 경우가 있다.
너무도 당당하게 경매의 제1장점은 낙찰받기라고 외치는 사람들 때문이다.
대세 상승기에는 이론의 여지없이 낙찰받아 놓고 봐야 한다. 왜냐하면 입찰 당일에는 엄청난(?) 고가낙찰로 지탄의 대상이 될지라도 잔금 납부 시점인 한 달 후에는 그동안 급등한 시장 가격이 고가 낙찰 가격을 정당화시켜 주기 때문이다.
입찰 당일 낙찰자를 향한 비아냥의 손가락이 한 달 후에는 시장을 제대로 읽지 못한 자신의 무능에 대한 질책의 비수로 돌아오는 것이다.
문제는 경매 시장에서 이런 원리가 통용되는 시점이 아주 제한적이라는 것이다.
지난 2001년 4월~2003년 10월 29일의 제1차 대세 상승기와 2005년 1월 21일~8월 31일의 제2차 상승기에는 들어맞았지만, 그 외 시기에는 함부로 휘두르면 안 되는 전가의 보도이기 때문이다.


둘째, 도대체 경매 시장의 규모는 어느 정도인가?

일부에서 수십 조에 이를 것이라고 말하나, 이는 사실과 다르다.
경매 정보 제공 업체인 디지털태인에 따르면, 2005년 경매 시장에서 매각된 금액은 13조 8847억 원이었다. 이 금액은 경매 사상 최대 매출액이다.
참고로 역대 최고치는 지난 2001년 13조 6520억 원이었다.
2005년 평균 낙찰가율은 66.6%였으나 토지는 86.1%를 기록, 토지 경매의 인기를 실감할 수 있었다. 이 기간 모두 48만 7240명이 입찰에 참여했다.
2000년 이후 시장 규모를 보면 연간 약 10조 원(경기 호황)에서 13조 원(경기 불황) 사이였다. 즉 월 1조 원, 연간 11조 원 내외가 정설이다.


셋째, 경매 시장은 브로커가 좌지우지한다.

국제통화기금 체제(IMF) 이전으로 회기했다면 맞는 말이다.
그렇다. 한때 경매 시장은 소위 ‘경매 전문가 집단’이 주도한 적이 있었다.
이들은 경매에 대한 애증의 대상으로 경매 대중화와 양적 팽창의 제1공신으로 추앙(?)을 받은 반면, 경매에 대한 부정적 이미지 확산의 원흉으로 지탄을 받고 있다. 오히려 경매 대중화의 최대의 걸림돌이요, 결코 함께할 수 없는 대상으로 전락해 버렸다.
그러나 지난 2001년 4월 ‘경란’과 2002년 7월 1일 민사집행법이 시행된 이후 경매 시장은 완전히 실수요자 위주로 재편됐다.
경매가 대중화되면서 소위 ‘아줌마’ 부대와 ‘수강생’ 사단이 경매 시장을 사실상 접수해 버렸다.
지금 이들은 경매 법정 한편에서 겨우 명맥만을 유지하고 있을 뿐이다. ‘아! 옛날이여’를 되뇌이면서.


넷째, 경매로 떼 돈 벌고, 팔자도 고칠 수 있다.

그렇다면 내(필자) 팔자부터 고쳐 달라.
광고 카피와 내용물은 다르다. 소위 무료 강좌 등 ‘로드쇼’에서 충격적인 내용이 공개되곤 하는데, 전설과 현실은 다르다는 점을 기억해야 한다. 한때(국제통화기금 체제 등) 그런 때가 있었다는 것이다.
경매가 요즘처럼 대중화되기 전에는 반값에 주울 수 있었지만 지금은 아니다.
경매는 결코 요행의 산물이거나 투기의 대상이 아닌 합리적 투자의 대상임을 명심해야 한다. 팔자는 함부로 고칠 수 있는 것이 아니다.