관리지역 토지, 구입전 필독사항 (올해까지 세분화)

관리지역 토지, 구입전 필독사항 (올해까지 세분화)

 

관리지역 세분화와 관련한 동향,주요 지자체 진행 상황,투자 유의점 등을 보고서 형태로 만든 것임

경기도 고양시에 임야 2800여 평이 있는 한모(57)씨는 속 앓이가 심하다. 관리지역 세분화(계획ㆍ생산ㆍ보전 관리지역으로 나눔)로 자신의 땅이 개발이 어려운 보전지역으로 분류돼 땅 호가가 크게 내렸기 때문이다.
2002년말 한씨가 평당 25만원에 산 이 땅의 호가는 한때 80만원까지 올랐으나 최근 보전관리지역으로 묶이는 바람에 평당 30만원에 내놔도 살 사람이 없다. 반면 도로 건너편 임야는 계획관리지역으로 편입되자 쓰임새가 많아져 땅값은 평당 70∼80만원을 호가한다.

관리지역(종전 준농림지)내 땅 투자자에게 ‘관리지역 세분화’ 비상령이 떨어졌다. 이 작업이 어느 정도 윤곽을 드러낸 가운데 당초 개발할 수 있는 계획관리지역으로 분류될 것으로 기대됐던 땅도 개발이 어려운 생산ㆍ보전 관리지역으로 지정돼 몸값이 떨어지는 사례가 잇따르고 있다.
토지컨설팅 전문업체인 드림컨츄리 한기봉 사장은 “세분화를 마친 일산에서는 폭 3m 도로를 사이에 두고 땅 주인의 희비가 엇갈리고 있어 땅을 살 때 주의해야 한다”고 말했다.

관리지역 세분화란

종전 ‘준농림지ㆍ준도시지역’로 불렸던 관리지역(2만7239㎢, 전국토의 27%)을 개발가치 여부를 따져 계획ㆍ생산ㆍ보전 관리지역으로 분류해 지정하는 것. 난개발을 막겠다는 의도다.
세분화를 끝낸 곳은 경기도 고양시, 대전시 서구, 경남 울산시 등이다. 화성ㆍ파주ㆍ구리ㆍ남양주 등 수도권 9개 지자체는 경기도의 최종 승인(올해 하반기 예정)을 남겨둔 상태다. 용인ㆍ광주ㆍ평택ㆍ광주 등 21개 지자체는 주민공람을 준비하거나 진행 중이다. 나머지는 세분화 방안을 마련해 주민공람에 나설 예정이다.
수도권과 광역시에 붙은 지자체에선 2005년까지 세분화를 마치도록 돼 있으나 주민 반발 등으로 작업이 지연되고 있다. 나머지 지자체는 올해 말까지 세분화를 끝내도록 돼 있다.

땅 성격 따라 가치 엇갈려

지난해 12월 수도권에서 처음으로 세분화를 끝낸 고양에서는 입지가 좋아 가격이 비싼 땅이 생산ㆍ보전 관리지역으로 묶이기도 했다. 경관이 뛰어난 하천 등의 보전지역으로 섬처럼 둘러싸인 3000평 미만의 대지, 잡종지 등이 대표적인 경우다.
이런 땅은 그동안 모텔, 펜션 등의 부지로 투자자에게 인기가 높아 땅값도 비쌌다. 하지만 보전관리지역으로 묶이면 숙박시설 등의 건축이 불가능해지는 만큼 앞으로 값이 내릴 가능성이 크다.

건교부의 관리지역 세분화 지침에는 땅 면적이 3000여평 미만일 경우 주변 땅의 개발 가능성을 따져 관리지역을 세분화하도록 돼 있다. 이때 주변에 함께 묶일 개발 예정지가 없는 3000평 미만의 소규모 대지, 잡종지, 공장용지 등은 대부분 생산ㆍ보전관리지역으로 지정된다.

상수원보호구역이나 면적 30만㎢ 이상 농업용 저수지, 하천 등에서 가까운 관리지역 농지나 임야 투자에는 신중을 기해야 한다. 남양주시 세분화 과정에서 이런 농지는 대부분 생산 관리지역, 임야는 보전 관리지역으로 분류돼 음식점 등 근린생활시설이 들어설 수 없어 땅값 하락이 예상되기 때문이다.

아파트 사업용으로 땅값이 비싼 고속도로IC(인터체인지) 인근의 관리지역 임야나 농지에도 비상이 걸렸다. 이런 땅은 세분화에서 고속도로IC에서 4㎞ 이상 떨어진 곳은 생산ㆍ보전 관리지역으로 지정되는 사례가 많아 사실상 아파트 건축이 어렵게 됐기 때문이다. 기존 개발지에서 3㎞ 이상 떨어진 곳도 마찬가지다.

반면 개발 예정지로 둘러싸인 3000평 미만의 소규모 농림지역은 관리지역 세분화의 최대 수혜 대상으로 떠오를 전망이다. 세분화과정에서 이런 땅은 대부분 농업진흥구역이더라도 대부분 계획관리지역으로 분류됐기 때문이다.

또 톱처럼 들쭉날쭉한 모양의 개발 예정지와 붙은 농지ㆍ임야도 투자를 고려해볼 만 해졌다. 계획관리지역 지정은 정방형이나 장방형의 블록화가 원칙이라 이런 땅은 어부지리로 개발 예정지로 편입 가능성이 크기 때문이다.

관리지역이 세분화 과정을 거쳐 계획ㆍ생산ㆍ보전 등으로 분류되면 들어설 수 있는 시설에도 차이가 난다. 계획관리지역에서는 아파트를 포함한 공동주택과 단독주택, 상가 등 근린생활시설, 숙박시설, 공장 등을 지을 수 있다.

반면 생산관리지역은 아파트를 제외한 공동주택과 단독주택, 상가 등을 제외한 근생시설 등의 건축만 가능하다. 보전 관리지역에서는 단독주택, 음식점 등을 제외한 근생시설, 창고 등만 들어설 수 있다. 건폐율ㆍ용적률도 지자체별로 차이는 있지만 대개 계획 관리지역 40%ㆍ100%, 생산ㆍ보전 관리지역 20%ㆍ80%로 벌어진다.

때문에 계획관리지역으로 분류된 땅과 그렇지 않은 땅과 값 등락이 불가피해져 투자자들은 주의가 필요하다. 건국대학교 정용현 토지전문가과정 겸임교수는 “관리지역 세분화로 전국 땅값 지도가 다시 그려지고 있다”며 “아무리 입지가 좋은 땅이라도 생산ㆍ보전용으로 묶여 개발이 어렵다면 가치가 떨어져 손해가 난다”고 말했다.

투자 유의점 없나

투자자들은 입지가 떨어지더라도 계획관리지역으로 분류될 가능성이 큰 곳을 고르는 게 좋다. 하지만 일반인들은 관리지역 땅이 어느 지역으로 세분화할지 점치기가 어렵다. 따라서 주민공람 등 관리지역 세분화의 윤곽이 어느 정도 드러난 땅을 사는 게 안전하다. 계획관리지역 지정을 기대하고 매입한 땅이 생산ㆍ보전 관리지역으로 묶여 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

이미 주민공람 등이 진행 중인 땅 주인은 민원을 적극 제기해 재조정을 받는 게 좋다. 세분화에 문제가 있다고 판단되면 이의신청 기간을 통해 주민의견서를 제출한다. 이때 지자체는 현장조사를 통해 편입 여부를 다시 검토한다. 고양시의 재조정률은 전체 민원의 2∼3%에 달했다.

토지컨설팅업체인 다산서비스 이종창 대표는 “지역 돌아가는 사정에 밝지 못한 부재지주는 속수무책일 수밖에 없다”며 “공람기간을 이용해 도면을 면밀하게 검토해보고 대처해야한다”고 말했다.

땅 투자 체크 포인트
* 개발이 쉬운 계획관리지역으로 분류가 기대되는 땅
-개발 예정지로 둘러싸인 3000여평 미만의 땅
-경사도(대략 15도 미만)와 높이가 낮은 임야
-기존 개발지와 거리가 가까운(대략 1-2km이내) 땅
-고속도로IC등 공공편의시설에서 가까운 땅
-경지정리면적 비율이 낮은(대략 10% 미만) 논밭
-들쭉날쭉한 모양의 개발예정지와 붙은 농지ㆍ임야
-취락지구

* 개발이 까다로운 생산ㆍ보전 관리지역으로 분류가 예상되는 땅
-보전지역으로 둘러싸인 3000평 미만 땅
-국가 하천ㆍ지방 1급 하천변에서 500m 이내인 땅
-상수원보호구역에서 1㎞ 이내인 집수구역(물을 모아두는 곳)
-면적 30만㎢ 이상 농업용 저수지에서 500m 이내인 집수구역
-경지정리가 잘된 지역과 가까운 논밭
-그린벨트 등 공적 규제지역
-상습침수 등 재해발생 가능성이 큰 땅