전원주택 신형 키워드 주말주택과 주말농장

 

전원생활칼럼

전원주택 신형 키워드 주말주택과 주말농장

전원주택을 마련하고 싶은 사람이나 전원주택지를 팔겠다는 사람들은 요즘 하나같이 답답합니다. 8.31대책 이후 실수요자들까지 세금부담 때문에 옴짝달싹할 수 없게 되었기 때문입니다. “어떻게 하면 좋겠는가?”라고 물어보는 사람들이 많은데 “방법이 없다”란 극단적인 대답 밖에 할 얘기가 없을 정도로 전방위 포위 상태입니다. 상황이 이렇다보니 8.31대책 이후 전원주택을 찾는 사람들은 큰 폭으로 줄어들었습니다. 수도권에서는 수요자들의 발길이 끊겼고 급하게 팔아야 할 매물들이 흘러나오고는 있지만 거래는 안 되는 실정이다. 전원주택 인기지역으로 일컬어지던 지역들도 발길이 뚝 끊기기는 마찬가지입니다. 한마디로 공황상태입니다. 사실 전원주택을 선택하는 사람들은 부동산의 다른 상품들처럼 투자란 측면에서 접근하는 사람들이 많지 않고 실수요자 성향이 비교적 강합니다. 물 맑고 경치 좋은 곳에서 살겠다는 생각으로 우선 땅을 찾고 그곳에 언젠가는 집을 짓겠다는 생각이 우선입니다. 그렇게 접근하는 사람들이지만 땅값이 오를 것을 기대하는 이중적인 생각을 갖는 것도 사실입니다. 땅을 구입해 곧바로 전원주택을 짓지 않고 땅을 묵혀두어도 땅값은 시간이 가면서 올라 갈 것이란 기대를 합니다. 이렇게 자동적으로 재테크가 되기 때문에 전원주택지를 찾는 사람들도 많습니다. 하지만 앞으로는 이렇게 이중적인 생각으로 전원주택지를 잡아놓는 것이 쉽지 않아졌습니다. 곧바로 집을 짓고 살겠다는 생각이 아니라면 땅을 구입해 어물쩡거릴 틈을 주지 않고 곧바로 세금 폭탄이 터집니다. 소규모 실수요자가 해답 8.31부동산대책은 부동산 시장을 크게 위축시켜 놓았습니다. 전원주택용으로 농지와 임야를 구입하는 사람들의 심리마저 위축시키고 있어 체감의 폭은 더욱 큽니다. 이렇듯 헤쳐 나갈 틈이 보이지 않을 정도로 꽁꽁 얼어붙은 전원주택 시장에 그나마 생명줄은 실수요, 소규모라 하겠습니다. 불과 1~2년 사이 전국적으로 땅값이 많이 올랐습니다. 수요자 입장에서 전원주택지를 찾아다녀보면 쓸만한 땅들은 이미 다른 사람이 선점해 놓았거나 가격이 예상 외로 비쌉니다. 이렇게 가격을 올린 것은 개발에 대한 기대가 최근 몇 년간 많았기 때문입니다. 개발 발표가 있는 주변 지역으로 물 좋고 경관 좋은 곳들은 어김없이 가격이 올라 실수요자들도 쉽게 접근하기 힘들었습니다. 8.31 부동산 대책은 이런 땅값 상승을 잠재우는 계기가 되고 있습니다. 겁 없이 오르기만 하던 땅값을 주저앉혀놓아 오히려 전원주택 실수요자들에게는 좋은 기회라고도 할 수 있습니다. 전원주택을 마련해 그곳에 살겠다는 생각으로 접근하는 실수요자라면 예전보다 싼 가격에 부지를 마련할 수 있게 되었습니다. 하지만 파는 입장에서 본다면 꼭 그렇지만도 않습니다. 세금에 대한 부담을 생각하지 않을 수 없습니다. 내년부터 부재지주 소유의 농지나 임야에 대해서는 과세기준이 실거래가로 전환돼 양도차익의 60%가 양도소득세로 부과 됩니다. 또 내년부터는 부동산 거래세율이 1%정도 낮아지지만 적용기준이 기존 공시가격에서 실거래가로 바뀔 예정이라 실제 취등록세 부담은 늘어날 전망입니다. 이렇게 양도세 등 부동산 거래에서 부가되는 각종 세금과 거래비용을 합치면 땅을 팔겠다는 결정을 내리기가 쉽지 않습니다. 때문에 어떻게든 붙들고 있을 것입니다. 결국 양질의 매물을 찾기 힘들어 질 것이며 실수요자들에게는 그만큼 기회의 폭이 줄어듭니다. 게다가 세금이 땅값으로 전이된다면 수요자들의 부담은 커져 실수요자들도 쉽게 접근하지 못할 수도 있습니다. 1가구 2주택 이상이 되거나 고가주택도 세금부담이 커지기는 마찬가지입니다. 특히 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과조치는 전원주택 수요자들을 움츠러들게 하고 있습니다. 수도권과 6대 광역시에선 50%의 양도소득세를 부담할 각오를 하고 전원주택을 마련해야 하는데 이 곳에선 기준시가가 1억원 이상이면 양도세 중과 대상이 되기 때문입니다. 땅값이 비싼 수도권에선 대부분의 전원주택이 기준시가 1억원을 웃도는 게 현실입니다. 지방의 경우는 기준시가 3억원이 넘어야 양도세 중과 대상이 됩니다. 땅값이 비교적 싸기 때문에 양도세 중과는 피할 수 있습니다. 수도권을 벗어난 지역의 저렴한 가격의 주택이라면 세금에서 자유롭습니다. 특히 수도권과 광역시 이외의 농어촌지역에 있는 주택은 1가구 2주택 중과 대상에서 제외된다는 점도 전원주택의 메리트입니다. 애초 2005년 말까지 구입한 주택에 한해 적용하기로 했던 것을 농림부는 3년 연장할 계획입니다. 1가구 2주택의 적용을 받지 않는 농촌주택은 대지 200평 이하, 연면적 45평 이하, 기준시가 7천만원 이내의 주택이며 이때 도시주택을 '3년 이상 보유하고 1년 이상 거주'해야 하고 새로 산 농어촌주택도 3년 이상 보유해야 한다. 집을 한 채 팔고 나머지 한 채가 남을 경우 3년 이상 보유만 하면 남은 집을 팔 때는 양도세를 내지 않는다. 단 국토계획법에 의한 도시지역 및 허가구역, 관광단지, 투기지역 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되는 지역 등은 제외된다. 최근 전원주택시장에서 그나마 생명을 유지하고 있는 것은 가격이 저렴한 지역의 땅입니다. 기존 전원주택 수요자들이 이렇게 아주 저렴한 가격의 땅을 구입해 장기적으로 묶어 두겠다는 쪽으로 돌아서는 경향도 보입니다. 정책의 방향을 읽는 것이 실마리 이런 것들을 종합해 보았을 때 현시점에서 전원주택 투자의 틈새는 소규모 실수요 밖에 없습니다. 소규모 실수요란 측면에서 눈여겨봐야 할 것은 도시민이 소유한 300평 미만의 주말농장은 양도세 60% 중과 대상에서 제외된다는 점입니다. 특히 농림부는 주말농장에 짓는 33㎡ 이하의 주택에 대해서는 대체농지조성비 감면이 추진되고 있어 300평 이하의 주말농장이 전원주택의 새로운 상품으로 떠오를 전망입니다. 문제는 이런 소규모 필지를 찾기 힘들어 필지분할을 하는 방법을 택할 수 밖에 없습니다. 여기서 부딪히는 또 하나의 문제가 내년부터는 허가를 받지 않고 필지분할을 할 수 없다는 것입니다. 이렇게 되면 넓은 평수의 땅을 작게 분할해 소유하는 것도 어려워집니다. 특히 대규모 전원주택 및 펜션 단지 개발은 더욱 어려워질 것으로 보인다. 하지만 이런 필지 분할의 어려움도 실수요자라면 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 필지분할을 까다롭게 하는 것은 넓은 땅을 싸게 구입한 후 쪼개서 비싸게 파는 기획부동산의 행태를 금지하겠다는 것이기 때문에 주말농장으로 이용하겠다는 도시 실수요자들에게는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 이런 분위기를 감지할 수 있는 것이 농림정책이며 정책의 방향을 읽으면 투자의 실마리를 풀 수 있습니다. 정부는 농촌에 도시민을 내려 보내기 위해 다양한 아이디어를 내놓고 있습니다. 300평 이하 주말농장을 도시민이 소유할 수 있도록 했으며 그곳에 소규모 주택을 지으면 대체농지조성비를 면제해주겠다는 것과 농촌주택 1가구 2주택 비과세 3년 연장도 같은 맥락입니다. 이런 정책방향과 맞아떨어지는 것이 또한 실수요입니다. 투기나 투자가 목적이 아닌 실제 필요한 사람이 농지를 구입하고 지방에 작은 주택을 소유할 경우에는 8.31대책도 비켜가겠다는 의지가 엿보입니다. 이런 정책방향이 어떤 결과물을 만들어 낼지 모르지만 전원주택 시장을 활성화시키는 기폭제가 될 것으로 보이며 기대되는 부분이기도 합니다. 소형 주말주택 얼마나 들까? 300평 주말농장은 8.31대책에서도 자유로운 몸입니다. 앞으로 주말농장에 관심을 갖는 사람들이 많아질 것으로 보입니다. 특히 주말농장도 전용허가를 받으면 소형 주말주택을 지을 수 있다는 점이 매력적입니다. 약 10평 정도의 주말주택을 지으면 현관과 침실, 샤워룸, 주방에 다락방까지 갖출 수 있습니다. 다락까지 계산한다면 15평 이상의 면적을 실제 사용할 수 있습니다. 아파트 15평과 달리 전원주택은 실평수이므로 한 가족이 주말에 이용하기에는 넉넉합니다. 이런 주택들은 소재도 다양하고 공법도 다양합니다. 최근에는 공장에서 집을 다 지어놓고 이동식으로 옮겨다 설치해 주는 것들도 많습니다. 시간이 넉넉하다면 가족들이 힘을 합쳐 직접 지어보는 것도 좋습니다. 완벽한 집을 원하는 것이 아니라면 소형주택의 경우 손수 지어도 큰 문제는 없지만 어느 정도의 고생은 각오해야 합니다. 단 목조주택이나 스틸하우스와 같이 공법이 세밀한 주택은 직접 짓는 것보다 시공업체에 맡겨 짓는 것이 안전합니다. 목조주택으로 10평 주말주택을 지었을 때 땅 값은 지역에 따라 다르므로 별개로 하고 순수 건축비만 2천만~2천500만원정도 듭니다. 여기에 지하수 개발에 150~200만원, 정화조와 설치 및 오수처리시설이 120~200만원, 전기 관련 공사비가 100만원 정도가 추가 된다. 물론 각종 가구나 비품은 집주인이 별도로 구입해야 합니다. 이러한 공사비는 지역에 따라 공사의 난이도에 따라 달라질 수 있고 어떤 자재, 공법을 선택하느냐에 따라 천차만별입니다.

■ 글쓴이 : 김경래