건축공무원이 풀어주는 전원주택 건축허가 실무 1

건축공무원이 풀어주는 전원주택 건축허가 실무 1 

종전에 도시계획법과 국토이용관리법이 금년부터‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’로 통합되어 적용되고 있다. 그런데 토지의 활용 여부를 결정적으로 판가름하는 이 개정법에 대한 인식이 아직까지 일반인들에게는 부족한 듯하다. 이에 현직 건축공무원의 전문적인 식견과 경험을 빌어 전원주택의 건축과정과 관련된 인허가 사항을 알기 쉽게 풀어보고자 한다. 이 기획물은 크게 건축허가, 착공, 준공편등 주제별로 나뉘어 연재된다.

Ⅰ. 건축허가편
1. 이 땅에 건축물을 지을수 있나요?
2. 개발행위허가와 농지전용허가 및 산림전용허가를 어떻게 받나요?
3. 전원주택를 지으려면 건축법만 맞으면 되나요?
4. 도시계획조례 분석을 통한 지역ㆍ지구별 건축물 용도제한 설명
5. 개발제한구역에서의 건축허가

Ⅱ. 착공편
6. 착공신고 절차 및 건설업자, 감리자 선정
7. 공사 중 건축허가사항 변경이 발생하였을 때

Ⅲ. 준공편
8. 건축물 준공 신청하기
9. 세금과 등기부등본

이 땅에 건축물을 지을 수 있나요?

일선 구청에서 건축 인허가와 주택건설사업계획승인 등 건축행정 실무를 담당하면서 민원인에게 가장 많이 받는 질문 중 하나가 바로 ‘이 땅에 건축물을 지을 수 있는지’에 대한 것이다. 그런데 대부분의 민원인들이 토지를 구입하기에 앞서 공인중개사, 건축사 등을 통해 먼저 알아본 후, 마지막으로 해당관청에 확인 차 문의를 해 오기 때문에 간혹 난감한 경우가 있다.

건축 가능여부는 토지 가치를 결정하는 중요한 요인이기 때문에 신중한 판단이 요구된다. 토지를 이미 구입하였으나, 알고 보니 건축이 불가능한 맹지라면 큰 손실이 아닐 수 없다. 따라서 본 기고문에서는 건축허가가 가능한 토지인허가 사항을 우선 알아보고, 건축허가 신청부터 준공까지의 개략적인 절차를 최근 개정된 법령과 개정방향에 비추어 짚어보고자 한다.

토지 구입에 필요한 기초서류

 

건축허가 가능여부를 판단하기 위해서 필요한 기초서류로는 토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장 등이 있는데 해당 구·군청에서 발급 받을 수 있다. 또 소유권 확인을 위해 법원에서 토지 등기부등본도 발급 받아야 한다. 땅에 기존 건축물이 있어 적합하게 건축허가를 받은 건축물인지 확인하려면 건축물대장를 검토해 봐야 한다.

이러한 서류들은 전국 어디서나 팩스 또는 전자정보시스템을 통해 저렴한 비용으로 발급 받을 수 있다. 토지이용계획확인원에는 토지의 용도지역·지구·관리지역·도시계획사항 등이 기재되어 있으며, 토지대장에는 토지 면적·지목·소유자 현황이 기재되어 있다.

토지등기부등본은 토지의 소유권을 확인할 수 있는데 갑구에는 토지의 소유자, 을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되어 있다. 을구에 지상권이나 압류가 설정된 대지의 경우에는 설정권자로부터 동의서를 받든지 압류 설정 해제를 받아야 한다.

이글을 쓴 신재욱 씨는 건축사로 전남대학교 대학원 건축공학과를 졸업하였다. 1994년 4월부터 광주광역시 북구청 건축과에서 건축허가 및 주택건설사업승인 업무를 맡아 오고 있다.
논문으로 ‘건축진정 민원의 제도개선 방안에 관한 연구(2001)’, ‘집단민원 해소를 위한 제도개선 방안 연구(2002)’ 등이 있고 실용서인 ‘건축공무원이 만든 건축허가 실무편람(2002)’을 편찬하기도 하였다. , 011-648-0425
출처 : http://www.blc21.com